房產糾紛如何合理維權?
更新時間:2018-10-26  來源:攀枝花日報

 市房管局梳理兩起普通房產糾紛案例

房產糾紛如何合理維權?
  市房管局開展掃黑除惡專項斗爭摸排檢查工作。
房產糾紛如何合理維權?
  市房管局開展法律法規“進企業、進社區”宣傳活動。
   
    記者 江瀟
   
    近日,市房地產管理局法規科相關負責人梳理了普通房產糾紛案例,為市民提供有益的指引和幫助。
   
    案例一:格式合同提供方免除自己責任、加重對方責任的條款無效
   
    隨著人們物質生活水平的日益提高,越來越多的人通過購買新建商品房或二手房改善居住條件。在二手房買賣中,由于相應的行政管理制度和法律規范尚不健全,房地產中介公司在居間服務中存在著一些不規范操作。如在居間合同中設立一些格式條款,以免除自己的責任或加重對方的責任、排除對方的主要權利等,一定程度上影響了二手房市場的正常秩序,并引發了民事糾紛。
   
    原告訴稱:合同不能繼續簽訂,買方應支付違約金
   
    原告某房產公司起訴稱:被告曹先生和該公司簽訂了房屋買賣居間服務合同,約定由該公司提供服務,介紹房屋買賣信息給被告,合同明確約定了因買方曹先生原因造成房屋買賣合同不能簽訂的,由曹先生向公司支付總房款的5%作為違約金。現在曹先生和賣方因為付款方式問題產生分歧,導致房屋買賣合同不能繼續簽訂,曹先生的行為屬于違約行為,請求法院判令曹先生按照合同約定,向該公司支付違約金。
   
    被告辯稱:不是自己的原因導致不能簽訂合同
   
    被告曹先生答辯稱:原告介紹房源時,自己明確告知要用公積金貸款,原告同意后,才簽訂的居間合同。但后來賣方不同意用公積金貸款,造成房屋買賣合同不能簽訂,不是自己的原因導致,請求法院駁回原告的訴訟請求。
   
    法院查明:賣方不同意公積金貸款,造成合同不能簽訂
   
    法院經審理后查明:曹先生和原告某房產公司于2005年5月簽訂了《房屋買賣居間合同》,約定由某房產公司為曹先生提供房源信息,并促成交易,合同明確約定:在房屋交易過程中,如果因為買方曹先生原因造成房屋買賣合同不能簽訂的,曹先生要向某房產公司支付總房款的5%作為違約金。居間合同簽訂后,房產公司為曹先生介紹了一套總價為180萬元的房屋,曹先生很滿意,但是買賣雙方在簽訂房屋買賣合同時,賣方不同意曹先生用公積金貸款的方式支付房款,為此二人不能達成一致意見,合同最終沒有簽訂,后某房產公司多次要求曹先生支付違約金未果,遂訴至法院。
   
    法院判決
   
    法院經審理后作出判決:駁回原告的訴訟請求。
   
    點評
   
    本案中,某房產公司提供的房屋買賣合同是格式條款合同,根據《中華人民共和國合同法》第四十條規定:提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效。某房產公司提供的格式條款合同關于違約責任的約定,明顯免除了自己的責任,加重了對方的責任,該約定意思就是該房屋買賣必須成交,否則買方必須承擔違約責任,而房產中介公司卻對自己沒有約定,不管中介的居間行為是否成功,都可以得到相應的報酬,本約定明顯與當事人需遵守公平原則確定各自的權利和義務的法律法規相悖,所以該條款無效。根據《中華人民共和國合同法》規定:居間人促成合同成立的,委托人應當按照約定支付報酬。居間人未促成合同成立的,不得要求支付報酬,但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。所以某房產公司可以向曹先生主張其進行居間活動所支出的合理經濟損失,包括通訊費用、交通費用等實際支出。
   
    案例二:一起遺產繼承訴訟時效案件的解析
   
    原告訴稱:請求繼承父母的遺產
   
    原告趙老大起訴稱:自己和被告趙老二是親兄弟,父母親已經去世近十年,父母生前有一處房產,一直由趙老二居住,父母去世后,兄弟倆對該房產沒有分割。現在請求繼承父母的遺產,請求法院依法判決。
   
    被告辯稱:已經過了訴訟時效
   
    被告趙老二答辯稱:訴爭房產的確是父母遺留的財產,父母去世后,趙老大沒有提出分割該房產,之后該房屋一直是由自己居住,現在快十年了,趙老大請求繼承父母遺產,已經過了訴訟時效,請求法院駁回原告的訴訟請求。
   
    法院查明:父母去世未做分割
   
    法院經審理后查明:趙老大兄弟的父母已經去世近10年了,生前有一處房產。二老去世后,兩個兒子對該房產未做分割,訴爭房產一直由趙老二居住使用,現在趙老大要求繼承父母生前的遺產,兩兄弟發生爭執,訴至法院。
   
    法院判決
   
    法院經審理后判決:訴爭房產由趙老大和趙老二繼承,各占50%。
   
    點評
   
    本案爭議焦點是趙老大要求繼承父母的遺產是否已過訴訟時效。
   
    趙老大和趙老二都是法定的第一順序繼承人,在父母去世后,二人對訴爭房產均未表示放棄繼承,所以應視為接受繼承,趙老二一直居住在訴爭房屋內,但是沒有對訴爭房屋的產權做變更,沒有侵犯趙老大的繼承權,訴爭房屋也沒有被分割,所以可以視為所有繼承人共同共有。趙老大是在趙老二提出異議時,才知道自己的合法權利被侵犯,所以訴訟時效應從雙方有異議時計算。因此,趙老二稱趙老大的訴訟請求已過訴訟時效的說法無法律依據。根據繼承法的相關規定,繼承權糾紛提起訴訟的期限為二年,自繼承人知道或者應當知道其權利被侵犯之日起計算。但是,自繼承開始之日起超過二十年的,不得再提起訴訟。另外,繼承開始后,繼承人放棄繼承的,應當在遺產處理前作出放棄繼承的表示。沒有表示的,視為接受繼承。
   
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